Avukat Gökçe Naz Çalışkan | Kira Sözleşmeleri

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir (TBK 299.madde).

Maddede, kira sözleşmesi, bütün kira türlerini kapsayacak şekilde tanımlanmıştır. Makalemize konu edindiğimiz ve açıklamaya çalıştığımız “Genel Hükümler”, her türlü kira sözleşmesine uygulanacak genel hükümleri ifade eder.

I) KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI

Kira sözleşmesinin tarafları; kiracı ve kiraya veren (kiralayan) olarak nitelendirilir. TMK madde 9 uyarınca fiil ehliyetine sahip kimseler sözleşme yapabilir. Sınırlı ehliyetsizler (TMK madde 10-14-462) ve tam ehliyetsizler (TMK madde 14-15) ancak yasal temsilcileri vasıtasıyla sözleşmeye taraf olabilirler.
Kiraya verenin (kiralayan) malik dışında kimse olabilmesi mümkündür. Malik dışında bir kimsenin de yapmış olduğu kira sözleşmesi geçerlidir. Ancak bu kişi kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ifa edemeyeceğinden dolayı TBK madde 112 uyarınca kiracının bundan dolayı uğrayacağı zararı (olumlu zarar) karşılamakla yükümlüdür.
Aile konutu olan taşınmazın kiralık olması durumunda; sözleşmeye taraf olmayan eş kiracı sıfatına haiz olmaz. Ancak kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanır ( TBK madde 349- TMK madde 194/1). Bu durumda bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.
Kiraya verenin birden fazla olması halinde, bu kişiler paylı mülkiyet halinde kiralanana sahiplerse, kira sözleşmesi yapılması 1946 tarihli YİBK gereğince TMK m. 69/1 hükmü uyarınca önemli idari işlerden sayılır ve pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmış olması gerekir. TBK madde 85 gereğince kiraya verenin üstlendiği borç (kiralananı teslim ve kiralananı kullandırma) bölünmesi mümkün olmayan bir borç olduğu için kira verenler, kiracıya karşı birlikte sorumlu olurlar. Eğer pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan kira sözleşmesi yapılmışsa, TBK m. 47/1 hükmünce yetkisiz temsil hükmü uygulanır. Bu durumda diğer paydaşlar onay verene kadar- pay ve paydaş çoğunluğu sağlanana kadar- bu sözleşme askıdadır ve diğer paydaşları bağlamaz. Temsil olunanın/ların açık veya örtülü olarak hukuki işlemi onamaması/ları halinde bu işlemin geçersiz olmasından doğan zararın giderilmesi, yetkisiz temsilciden istenebilir. Hakkaniyet gerektiriyorsa, kusurlu yetkisiz temsilciden diğer zararların giderilmesi de istenebilir. Sebepsiz zenginleşmeden doğan haklar saklıdır (TBK 47/4).
Kiraya verenlerin birden fazla olması halinde, bu kişiler elbirliği mülkiyet ile kiralanana sahiplerse, TMK 702/2 gereğince sözleşmede veya kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, oybirliğiyle karar vermeleri gerekmektedir. Eğer oybirliği sağlanmadan kira sözleşmesi yapılmışsa TBK 47/1 hükmü gereği, yetkisiz temsil hükmü uygulanır ve bu sözleşme diğer malikleri bağlamaz. Kiracı bu işlemin geçersiz olmasından doğan zararın giderilmesini yetkisiz temsilciden isteyebilir. Hakkaniyet gerektiriyorsa, kusurlu yetkisiz temsilciden diğer zararların giderilmesi de istenebilir. Sebepsiz zenginleşmeden doğan haklar saklıdır ( TBK 47/4).
Kiracının birden fazla olması halinde, olağan (ticari olmayan) kiralarda kira bedeli ödeme borcu bölünebilen bir borç olduğu için sözleşmede aksi belirtilmedikçe her kiracı eşit olarak kira bedelinden sorumludur. Ancak kiracının tacir olduğu ve ticari işletmesini ilgilendiren kiralarda, TTK madde 7/1 hükmü gereğince aksi kararlaştırılmadıkça müteselsilen sorumluluk esastır.

II) KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ

Özel kanunlarda öngörülen şekil şartları saklı kalmak kaydıyla, kira sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değildir. Taraflar kira sözleşmesini sözlü yapacakları gibi, yazılı olarak da yapabilirler. Ancak kira ilişkisinin kanıtlanması bakımından, yazılı yapılmasında yarar vardır. BK’nun 16. maddesinde öngörüldüğü üzere, taraflar sözleşmenin düzenleme şeklini kararlaştırmış olabilirler. Bu durumda kira sözleşmesinin de kararlaştırılan biçimde yapılması gerekir.

III) KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ

Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri ise belirsiz sürelidir (TBK 300/1-2.madde).
Örneğin: Sözleşme içerisinde “Sözleşmesinin geçerli olacağı süre, sözleşmenin kurulmasından itibaren 2 yıldır.” şeklinde düzenlemeye yer verilmişse bu sözleşme belirli süreli bir sözleşme olup, sürenin bitiminde kendiğinden sona erecektir.
Ancak, sözleşme belirli süreli yapılmış olsa dahi, sözleşmenin diğer hükümlerine bakılmadan, belirtilen sürenin geçmesiyle birlikte sona erdiğini söylemek her zaman doğru olmayacaktır. T.C Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin vermiş olduğu Esas: 2014/ 12102, Karar: 2014 / 13668, 09.12.2014 tarihli ” Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 28.09.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın niteliğine göre sözleşme B.K.’nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabidir. Sözleşmenin 5. maddesinde “sözleşmenin geçerli olacağı süre sözleşme tarihinden itibaren 5 yıldır. Sürenin sona ermesinden 3 ay önce kiracı sözleşmeyi feshettiğini diğer tarafa yazılı olarak bildirmedikçe, sözleşme aynı şartlarla ve aynı süre için uzatılmış sayılacaktır.” düzenlemesine yer verilmiş olup, bu düzenleme ile kiracıya 5 yıllık sürenin bitiminden 3 ay önce fesih iradesini bildirmediği takdirde sözleşmenin aynı koşullarda 5 yıl daha uzatma hakkı tanınmıştır. Kiracı sözleşmede kararlaştırılan sürede fesih hakkını kullanmadığından, sözleşme 28.09.2013 tarihinden itibaren 5 yıl süre ile yenilenmiş olup, sözleşmede kiracıya tanınan bu hak kiralayanın ihtarıyla tek taraflı olarak ortadan kaldırılamaz. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” şeklindeki kararında; sözleşmede her ne kadar kira süresi belirtilse de, sözleşmeye bakıldığında, sözleşmede kira süresinin belirtildiği maddenin devamında açıklanan “Sürenin sona ermesinden 3 ay önce kiracı sözleşmeyi feshettiğini diğer tarafa yazılı olarak bildirmedikçe, sözleşme aynı şartlarla ve aynı süre için uzatılmış sayılacaktır.” şeklinde ki hüküm gereğince, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan tarihte fesih hakkı kullanılmadığından dolayı sözleşmenin aynı şartlarda ve aynı süre ile yenilenmiş olduğuna ve bu nedenle de süre bitimi nedeniyle açılan tahliye davasının Yerel Mahkemece reddi yerine kabulüne karar verilmesini doğru bulmayıp, bozulması gerektiği ifade edilmiştir.
Belirli süreli kira sözleşmesinin süresi dolmasına rağmen kiracı kullanmaya devam ediyorsa ve kiraya veren bu kullanım karşısında sessiz kalmış ise belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşecektir (TBK madde 327/2).

IV) KİRAYA VERENİN BORÇLARI

Teslim Borcu (TBK 301. madde)
Kiralananın Ayıbından Sorumluluk
1. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıbından Sorumluluk(TBK 301.-304. madde)
2. Önemli Ayıptan Sorumluluk
3. Önemsiz Ayıptan Sorumluluk
4. Kiralananda Sonradan Meydana Gelen Ayıptan Sorumluluk(TBK 301.- 305. madde)
5. Önemli Ayıptan Sorumluluk
6. Önemsiz Ayıptan Sorumluluk
Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu ( TBK 302. madde)
Yan Giderlere Katlanma Borcu (TBK 303. madde)
Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluk (TBK 309. madde)
1. Zaptan Sorumluluk (TBK 309. madde)
2. Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olmasından Sorumluluk (TBK 310. madde)
Geri Verme Sırasında Kiralananın Durumunu Gözden Geçirme Yükümlülüğü

1) KİRAYA VERENİN TESLİM BORCU

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK 301. madde). Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez: diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz (TBK 301/2 madde).

Kiraya Veren, Kiralananı Zamanında Teslim Etme Borcuna Aykırı Davranmışsa Kiracının Hakları Nelerdir?

Henüz ifaya başlanmamış olan kira sözleşmesinde kiraya verenin kiralananı kullanımına uygun bir şekilde teslim borcunu zamanında yerine getirmediği hallerde kiraya verenin temerrüdü gündeme gelecektir. Teslimin ani edimli olması ve kira sözleşmesinde bu duruma özel bir düzenleme bulunmaması nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine gidilecektir. Genel hükümler bakımından kiraya verenin asli borcu kiralananı kullandırma olduğundan, teslim borcu da bu kapsamda yer aldığından karşılıklı akitte asli borcunda temerrüde düşen kiraya verene karşı kiracı TBK m. 123-125′ teki haklardan yararlanma imkanına sahip olacaktır (Doc. Dr. Melek Bilgin YÜCE, Borçlar Hukuku Özel Hükümler sf. 93).Kiraya verenin/ borçlunun temerrüde düşmesinin şartları; Borcun muaccel ve ifasının mümkün olmasıdır. İfa mümkün olduğu halde kiraya veren kiralananı teslim etmiyorsa, kiracı ihtar çekmek suretiyle kiraya vereni temerrüde düşürebilir (Prof. Dr. Haluk NOMER, Borçlar Hukuku Genel Hükümler , sf.334) . Başka bir ifadeyle kiraya verenin temerrüde düşmesi için borcun muaccel ve ifasının mümkün olmasının yanında, ihtar çekilmesi gerekir. İhtar hukuki işlem benzeri bir fiildir ve edimin yerine getirilmesi talebinden ibarettir. Kural, kiraya verenin temerrüde düşmesi için ihtar çekilmesi olmakla beraber, şayet kira sözleşmesinde kiralananın teslim tarihi kararlaştırılmış ise ihtar çekilmesine gerek kalmaksızın kiraya veren temerrüde düşer.Kiraya veren temerrüde düşmede kusuru olmadığını ispatlarsa, temerrüdün tazminata bağlı sonuçlarından sorumlu tutulamaz; Lakin kiracı bu durumda aynen ifada ısrar edeceği gibi sözleşmeye bağlı kalmak istemediğinde dönme hakkını kullanabilecektir.
Kiraya veren söz konusu kiralananı tesliminde gecikirse, kiracı şartları oluşmuzsa TBK madde 112 uyarınca olumlu zararın tazminini isteyebilir veya TBK madde 136 uyarınca sebepsiz zenginleşme davası açabilir. Sözleşme kurulmuş, kiralanan ise gereği gibi ya da tamamen ifa edilemeyecek duruma gelmişse, bu durumda borcun ifa edilmemesinde kiraya verenin kusuruna bakılacaktır.Kiraya verenin kiralananın teslim edilmemesinde kusuru var ise Türk Borçlar Kanunu madde 112 uyarınca, kiracı sözleşmesinin yapılmasından kaynaklanan olumlu zararın tazminini ister.Lakin, Kiraya verenin kiralananın tamamen veya gereği gibi teslim edilememesinde bir kusuru yoksa(Örneğin: yıldırım düşmesi sonucu kiralananın yanması) yani kaza (beklenmeyen hal, umulmayan hal) veya mücbir sebep nedeniyle teslim edilemiyorsa Türk Borclar Kanunu madde 136 uyarınca sözleşme, sonradan hükümsüz hale gelir. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde hukuki sebebin sonradan ortadan kalkması halinde ise yerine getirilmiş edimlerin iadesi sebepsiz zenginleşme davasına bağlanmıştır.
Sözleşme kurulmasından önce bir imkansızlık söz konusuysa TBK madde 26-27 hükümleri nedeniyle yapılan sözleşme kanun gereği hükümsüz sayılır. Bu durumda kiraya verenin kusurlu ve kusursuz olduğu ayrımı yapılmaz.

2) KİRAYA VERENİN, KİRALANANIN AYIBINDAN SORUMLULUĞU

Kanun koyucu kiralanandaki ayıbı temel olarak önemli ve önemsiz ayıp olarak ayırmış ve kiracının sahip olduğu hakları bu ayrıma göre belirlemiştir.
Kiralanandaki ayıp, kiracının ve ailesinin sağlığını tehlikeye atıyorsa, sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun şekilde kiralananın kullanımını imkansızlaştırıyorsa, önemli ölçüde azaltıyorsa veya onarım için yapılacak masraf yüksek rakamları gerektiriyorsa, önemli ayıbın varlığından söz edilir.
Kiralanan dairenin bulunduğu binanın orta hasarlı raporu bulunması, komşunun sürekli biçimde kiralanana saldırıda bulunması, kiralanan dairenin hiç penceresinin olmaması, imar izninin alınamaması (T.C Yargıtay 3.HD Esas: 2017/ 8491, Karar: 2018 / 5421, 17.05.2018 tarihli) , önemli ayıba örnek olarak verilebilir.
Kiralananın kullanımını engellemeyen, kiralananın kullanım elverişliliğini azaltsa bile tamamen ortadan kaldırmayan ayıplar önemli olmayan ayıp şeklinde ifade edilir. Başka bir anlatımla, kiralananın kullanımını engellemeyen, buna karşılık kiralananın kullanımına bağlı edim yararına zarar veren, ancak bu zararın kayda değer büyüklükte olmadığı ayıp türüne önemli olmayan ayıp adı verilir.

A) Kiralananın Teslim Anındaki Ayıbından Sorumluluk

Türk Borclar Kanunu 301 madde hükmü kiraya verenin kiralananı “sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda” teslim etmesinden bahsetmiştir. Maddenin lafzına bakıldığında, kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi yeterli görülmemiş, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edebilmek için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir. Buna göre, taşınmaz mal kiralarından mesken kiralarında kiracının oturmasına elverişli şekilde malın teslimi halinde, taşınır mal kiralarında kiracının kiralananı kullanması ve ondan tam olarak yararlanması için gerekli imkanın hazırlanması halinde, hasılat kiralarında ise işletme faaliyetinin tam olarak gerçekleştirilebilmesi için gerekli olan bütün malzemenin eksiksiz temini halinde ayıpsız teslimden bahsedilecektir (TANDOĞAN, C. 1/2, s. 110; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, Borçlar Özel 2012, s. 196..). Özellikle mesken olarak kiralanan bir taşınmazın oturulmaya elverişli bir tarzda teslim edilmesi gerekir. Aksi takdirde kiraya veren ayıplı ifada bulunmuş olmaktadır. Başka bir anlatımla, ayıbın mevcut olduğu an değerlendirilirken sözleşmenin yapıldığı an değil, kira konusunun teslim anı dikkate alınacaktır (YAVUZ/ACAR/ÖZEN, Borçlar Özel 2012, s. 196.).
Yargıtay , teslim sırasında mevcut olup da kullanma ile fark edilen ayıpların da kiraya verenin kira konusunun ayıpsız teslimi borcuna aykırılık oluşturduğu belirtilmiştir [Yargıtay 13. HD., T. 11.4.1991, E. 1630, K. 4252 sayılı kararı “…Kiralananın yeni bina olduğu, bu şekliyle davalı tarafından davacıya kiralanıp teslim edildiği, kalorifer tesislerinin de ilk defa yakıldığı, tesislerin yetersizliği nedeniyle akan sulardan da davacıya ait bir kısım malzemelerin zarar gördüğü hususu iddia savunma ve toplanan delillerden anlaşılmıştır. Kiraya veren kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya veren kiralananı kiracı davacıya teslim ettiğinde kiralananda bulunan kalorifer tesislerinin tam ve sağlam zararsız çalışabilirliğini de tekeffül etmiştir…” ].

Kiralanın Teslimi Yapılmış Ancak, Amaçlanan Kullanıma Elverişli Bir Durumda Değil Ise (Ayıplıysa) Kiracının Hakları Nedenlerdir?

Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 304 madde hükmüne bakmamız gerekmektedir.

Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Türk Borçlar Kanunu MADDE 304

Kanun koyucu kiralanandaki ayıbı temel olarak önemli ve önemsiz ayıp olarak ayırmış ve kiracının sahip olduğu hakları bu ayrıma göre belirlemiştir.

Teslim Anındaki Önemli Ayıba Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?

Türk Borçlar Yasasının 304. maddesi uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği düzenlenmiştir. Bu durumda kiracının hakları aşağıdaki gibidir:

Borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurmak.
Kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvurmak. Bu durumda kiracı;
1. Ayıpların uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
2. TBK.nun 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
3. TBK.nun 305. ve 308. maddelerinde kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın(olumlu zarar) giderilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir. Zararın giderilmesini istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle yükümlüdür.
4. Kiracı sözleşmeyi fesih edebilir. Önemli ayıp sebebiyle kira sözleşmesin fesih edilmesi için, kiraya verene ayıbın giderilmesi için verilen süre içinde ayıbın giderilmemiş olması gerekir( TBK 306/2).

Teslim Anındaki Önemsiz Ayıba Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, “kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere” başvurabilir. Kanun koyucu teslim halinde önemsiz ayıbın söz konusu olduğu hallerde temerrüt hükümlerine basvurulacağını düzenlememiştir. Bu durumda kiracı;

Ayıpların uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
TBK.nun 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
TBK.nun 305. ve 308. maddelerinde kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın (olumlu zarar) giderilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir. Zararın giderilmesini istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kirakananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle yükümlüdür.
Önemsiz ayıbın söz konusu olması halinde TBK 305. maddesi gereğince kiracının sözleşmeyi fesih etme hakkı bulunmamaktadır.

B) Kiralananda Sonradan Meydana Gelen Ayıptan Sorumluluk

Kiralananın kullanıma elverişliliğini sonradan kısmen ya da tamamen ortadan kaldıran eksiklik veya bozukluk, kiralananda sonradan meydana gelen ayıp olarak tanımlanır (TANDOĞAN, C. 1/2, s. 1148). Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır (TBK 301). Zira kira sözleşmesinde, kiraya verenin borcu, kiralananın kullanmaya elverişli şekilde teslim etmesiyle sona ermemektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesi süresince kiralananı kullanmaya elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür (Ruhi A. C., Kira Hukuku I. Cilt, Ankara 2011).
Kiracının seçimlik haklarını kullanabilmesi için kendi kusuruyla bu ayıba sebebiyet vermemiş olması gerekir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarında ayıptan dolayı açılan davalarda , kiracının kusurunun bulunup bulunmadığı, kiralananın kullanımı sırasında gereken özenin gösterilip gösterilmediği, gerekli tedbirler alınmış olsaydı zararın oluşmasının önlenip önlenemeyeceği konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiğine karar vermiştir [Yargıtay 6.Hukuk Dairesi,Esas: 2015/ 3198, Karar: 2016 / 489, 27.01.2016 tarihli ” Dava, kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masrafların tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece kiracının kusurunun bulunup bulunmadığı, kiralananın kullanımı sırasında gereken özenin gösterilip gösterilmediği, gerekli tedbirler alınmış olsaydı zararın oluşmasının önlenip önlenemeyeceği konusunda uzman bilirkişilerden yeni bir rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” ].

Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Önemli Ayıba Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiralananda sonradan meydana gelen ayıplara karşı kiracının basvuracağı yollarda da, ayıbın önemli ve önemsiz olmasına göre değişiklik arz etmektedir.
Kiralananda sonradan meydana gelen ayıplardan dolayı, kiraya verenin temerrüdü (borçlunun temerrüdü) hükümlerine başvurabileceği kanunda düzenlenmediği için, bu ayıp sebebiyle kiracı sadece aşağıda belirteceğimiz seçimlik hakları kullanabilir. Bu durumda kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı;
⦁ Ayıpların uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
⦁ TBK.nun 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
⦁ TBK.nun 305. ve 308. maddeleri gereği kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın(olumlu zarar) giderilmesini isteyebilir. Zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kirakananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle yükümlüdür.
⦁ Sözleşmeyi fesih edebilir. Önemli ayıp sebebiyle kira sözleşmesin fesih edilmesi için, kiraya verene ayıbın giderilmesi için verilen süre içinde ayıbın giderilmemiş olması gerekir( TBK 306/2).

Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Önemsiz Ayıba Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?

Teslimden sonra ortaya çıkan önemsiz ayıp sebebiyle kiracı sadece aşağıda belirteceğimiz seçimlik hakları kullanabilir. Bu durumda kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı;
⦁ Ayıpların uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
⦁ TBK.nun 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
⦁ TBK.nun 305. ve 308. maddeleri gereği kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın (olumlu zarar) giderilmesini isteyebilir. Zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kirakananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle yükümlüdür.
Önemsiz ayıbın söz konusu olması halinde TBK 305. maddesi gereğince kiracının sözleşmeyi fesih etme hakkı bulunmamaktadır.

Kiracı Teslim Anında Ve Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Ayıba Karşı Haklarını Hangi Hallerde Kullanamaz?

Kiracı ayıba kendi kusuruyla sebebiyet vermişse ayıba karşı kanun koyucunun belirttiği haklarını kullanamaz.
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen verirse ve uğradığı zararın tamamını giderirse, kiracı seçimlik haklarını kullanamaz ( TBK 306/2). Bu hem teslim anındaki ayıp hemde teslimden sonraya ortaya çıkacak ayıplar için geçerlidir.
Önemli olmayan bir ayıbın bulunması halinde kiracı, sözleşmeyi fesih hakkını kullanmaz. Bu hem teslim anındaki önemsiz ayıplar için, hemde teslimden sonra ortaya çıkan önemsiz ayıplar için geçerlidir.
Kiralanın teslimi anındaki önemsiz ayıplara ve kiralananın teslimi sonrasında ortaya çıkan önemli ve önemsiz ayıplara karşı kiracı temerrüt hükümlerine başvuramaz. Ancak diğer seçimlik haklarını kullanabilir.

Kiracı Ayıba Karşı Seçimlik Haklarını Nasıl Kullanır?

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene geçikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur(TBK 318. madde) . Madde hükmü gereği kiracı, ayıpları kiraya verene geçikmezsizin bildirmezse ayıba karşı haklarını kullanamayacaktır. Bu bildirim yazılı olabileceği gibi sözlüde olabilir.
Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine yada zararların önlenmesine yönelik çalışmalara ise katlanmakla yükümlüdür (TBK 319. madde).

3) KİRAYA VERENİN, VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCU

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır (TBK 302. madde).
Kanun koyucu söz konusu maddede ” gibi ” ifadesi kullanarak, kiraya vereninin borcunun sadece maddede sayılan hallerle sınırlı olmadığını belirtmiştir. Stopaj bedeli (Y.3.Hukuk Dairesi 2017/ 2696E, 2018 / 1996 K.), zorunlu deprem sigortası, gelir vergisi, emlak vergisi de bu yükümlülük içinde sayılabilir. Ancak zorunlu olmayan sigortadan, kim sigortayı gerçekleştirmişse o sorumlu olacaktır.

4) KİRAYA VERENİN YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür (TBK madde 303). Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmazsa, yan giderlere katlanma borcu kiraya verene aittir.
Taraflar yan giderlerin neler olduğunu belirleme hususunda serbest değillerdir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların yan gider niteliğinde olmayan bir hususu yan gider olarak nitelendirmesi geçersiz sayılmaktadır.

5) KİRAYA VERENİN, ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN İLERİ SÜRDÜĞÜ HAKLAR SEBEBİYLE SORUMLULUĞU

A) Zapttan Sorumluluk

Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür (TBK 309.madde).
Kiraya verenin zaptan sorumlu olabilmesi için, üçünçü kişinin sözleşmenin kurulmasından önce kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak elde etmesi ve bunu kiracıya karşı ileri sürmesi gerekmektedir.
Kiraya verenin sözleşmeye konu şeyin maliki olması zorunlu değildir. Kira sözleşmesi feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece malik olmayan kişilerin yapmış olduğu sözleşme geçerlidir. Ancak bir üçüncü kişinin kiralanan üzerinde, kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, söz konusu hukuki ayıbı gidermek ve kiracının bu yüzden uğradığı zararları tazmin ile yükümlüdür. Kiraya verenin zapta karşı tekeffül borcu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun 309. maddesinde düzenlenmiştir.

Zapt Nedeniyle Kiracının Hakları Nelerdir?

Zapt halinde kiracının bildirimi üzerine, kiraya veren üçüncü kişinin kiracıya açmış olduğu davayı üstlenmekle yükümlü olacağı gibi, kiracının uğradığı zararlarıda gidermekle yükümlü olacaktır.
Örnek vermek gerekirse; Üçüncü kişi, kiracıya karşı mülkiyet hakkına dayalı haksız el atmanın önlenmesi talebiyle kiracıyı daireden çıkartabilir. Bu durumda kiracı davayı kiraya verene bildirmesi üzerine kiraya veren davayı üstleneceği gibi kiracının tüm zararlarını da karşılamak durumunda kalacaktır.
Yargıtay, üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkına dayanarak kiracıya karşı açtığı ecrimisil davasında kiracının ödediği ecrimisil bedellerinin, kiraya verene yükletilmesine karar verilmiştir. Ancak kiracı tarafından ödenen ecrimisil bedeli, ödenen kiradan düşükse ecrimisil miktarını, ödenen ecrimisil bedeli ödenen kiradan fazla ise ödenen kira miktarı talep edebileceği ifade edilmiştir [T.C Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, 2017/ 8902E, 2019 / 4700K, 20.05.2019 tarihli kararı” Üçüncü kişinin aynî bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler davalı kiraya verenin tekeffülü altındadır. Davacı kiracının ödemek durumunda kaldığı ecrimisil bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi zorunludur. Bu nedenle mahkemece, kira sözleşmesi ile aynı döneme rastlayan ecrimisil ödemeleri saptanarak, ödenen ecrimisil bedeli, ödenen kiradan düşükse ecrimisil miktarında, ödenen ecrimisil bedeli ödenen kiradan fazla ise ödenen kira miktarında istirdat isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”].
Yargıtay diğer kararında ise, zapt dolayısıyla kiracının kira sözleşmesini fesh edebileceği ve ileriye dönük ödediği kira bedellerini talep edebileceğini belirtmiştir. Bu durumda kiraya verenin borcunun sebepsiz iktisaptan olmadığı, kira sözleşmesinin feshinden kaynaklandığını ifade etmiştir [T.C Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, 2017/ 16582E, 2019 / 275E,17.01.2019 tarihli kararı”Somut olayda dava dışı Hazine mülkiyet hakkına dayanarak davalının kiracılık hakkı ile bağdaştırılamayan bir iddiada bulunmuştur. Davalı her ne kadar taşınmazı kullanmışsa da bunun karşılığında tapu maliki hazineye karşı sorumlu tutulmuş ve ecrimisil tazminatı ödediğini ileri sürmüştür. Bu durumda davalı, zapt dolayısıyla taraflar arasındaki kira sözleşmesini fesih edebilir ileriye dönük ödediği kira bedelini geri isteyebilir. Davalı, ödediği ecrimisili, kira bedellerini aşmamak kaydıyla talep edebilir. Burada davalının borcu sebepsiz iktisaptan değil kira sözleşmesinin feshedilebilir olmasından kaynaklanmaktadır. Mahkemece davalı kiracının dava dışı 3. kişiye ödediği kira ve ecrimisil bedellerine dair belgelerin incelenerek, varsa ödemelerinin davacının alacağından düşülerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu yönler gözetilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile davacının davalıdan alacak talep hakkı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” ].
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi tarafından verilen bir kararda ise; zapt sonucu kiracının uğradığı zarar miktarı belirlenirken, zararın meydana gelmesinde veya artmasında kiracının kusurunun bulunup bulunmadığı değerlendirilmesinin yapılması gerektiği ifade edilmiş olup, kiracı zararı doğuran fiile razı olmuş veya zararın doğmasında yada artmasında etkili olmuş yahut tazminat yükümlüsünün durumunu ağırlaştırmış ise hakimin kiracı tarafından talep edilen tazminatı indirebileceğine veya tamamen kaldırabileceğini belirtmiştir [T.C Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, 2017/ 2724E, 2018 / 4793K, 08.05.2018 tarihli kararında”…Olayımızda; davaya konu makineler davacı kiracının yedinde iken, üçüncü kişi tarafından haczedilmiş ve kiracının kiralananı kullanımına engel olunmuştur. Bu durumda kiraya veren tarafından davacı kiracının zararlarının tazmin edilmesi gerekir. Ne var ki, TBK’nun 114. (BK’nun.98) maddesi uyarınca, sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanması gereken, TBK’ nun 52. (BK.’nun.44) maddesi hükmüne göre, davacı kiracı da zararın artmaması için gerekli çabayı göstermek zorundadır. Davacı dava konusu makinelerin haczedilmesi nedeniyle siparişleri yetiştiremediğini ve bu sebeple müşterilerine tazminat ödemek zorunda kaldığını belirterek tazminat talebinde bulunmuş, mahkemece alınan bilirkişi raporuna göre talebin kısmen kabulüne karar verilmiş ise de; alınan bilirkişi raporunda, makinelerin haczi sonrasında benzer makinelerin piyasadan temin edilip, siparişlerin kalan sürede yetiştirilip yetiştirilemeyeceği, bu kapsamda davacının da müterafik kusurunun bulunup bulunmadığı bu nedenle tazminat miktarının indirilmesi veya kaldırılması gerekip gerekmediği üzerinde durulmamıştır. O halde; mahkemece, bilirkişilerden ek rapor alınarak davacının müterafik kusuru olup olmadığı saptanarak, davalının sorumlu olacağı tazminat olup olmadığı ve olacak ise ne miktarda sorumlu olduğu hesaplatılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu hususta değerlendirilme yapılmadan eksik araştırma ve değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”]

B) Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması

A) Kiralananın Sözleşmenin Kurulmasından Sonra El Değiştirmesi Halinde Önceki Kiraya Verenin (Önceki Maliğin) Ve Yeni Maliğin Sorumluluğu

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK madde 310/1). Ancak kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır (TBK madde 310/2). İlgili kanun maddesinde, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan şeyin malikinin değişmesinden bahsetmektedir. Mülkiyetin devri borcunu doğuran tüm hukuki işlemler bu çerçevede söz konusu olabilir. TBK md. 310 taşınır ve taşınmazlar arasında bir ayrım yapmadığından, bu sonuç tüm eşyalar açısından geçerlidir. Kiralanın üçüncü kişiye devri ile yeni malik doğrudan kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır.
TBK md. 310’da, eBK md. 254’ün aksine icra-iflas takibi ile eşyaya el konulmasından söz edilmemekte ise de, kiralananın icra-iflas takibi neticesinde cebri icra yolu ile satılması halinde de bu hükmün uygulanacağı ifade edilmektedir (GÜMÜŞ, Kira sözleşmesi, s. 143; Cevdet YAVUZ / Faruk ACAR/ Burak ÖZEN, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 213. )
Yargıtayın yerleşik içtihatlarında, kiracının devirden önceki muaccel kira bedeli borçlarından dolayı kiralananın devrinden önceki kiraya verene karşı, devir tarihinden sonraki borçlarda ise kiralananın yeni malikine karşı sorumlu olduğu belirtilmiştir. Ayrıca Yargıtay, kiralananı satın alan malik tarafından kiracıya “kiralananın tarafından satın alındığını ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesi gerektiği” bilgilerini içeren ihtar gönderilmesi gerektiğini belirtmiş olup şayet bu şekilde bir ihtar gönderilmez ise, kiracı tarafından önceki malike yapılan ödemelerin geçerli olacağına karar verilmiştir [8.Hukuk Dairesi, Esas: 2019/ 3466, Karar: 2019 / 6606 , 27.06.2019 tarihli “TBK’nin 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Kiracı, devir öncesi mevcut muaccel ödenmemiş kira bedeli borçlarından dolayı kiralananı devreden kiralayana karşı, devir tarihinden sonra ise yeni malike karşı sorumludur. Kiralananı satın alan davacı TBK’nin 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesi yönünde kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Yeni malik tarafından kiracıya ihtar gönderilmesinden önce kiracının kira paralarını önceki malike ödemesi halinde, önceki malike yapılan ödeme miktarınca kiracı sorumluluktan kurtulacaktır. Olayımızda; kira sözleşmesine konu taşınmaz davacı alacaklı tarafından 22.11.2016 tarihi itibariyle edinilmiştir. Kiralananın yeni malik davacı tarafından edinilmesinden sonra davalı borçlu kiracıya 20.12.2016 tarihli ihtarname gönderilmiş ise de, tebliğ mazbatasından tebligatın muhatabına tebliğ edilemeden iade edildiği anlaşılmaktadır. Kiralananı satın alan davacı TBK’nin 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesine yönelik ihtar göndermesi gerekir. Davacı tarafından davalıya iktisaptan sonra kira bedellerinin kendisine ödenmesi hususunda usulüne uygun tebliğ edilmiş ihtar gönderilmediğinden davalı tarafından önceki malike yapılan ödemeler geçerlidir.” ].
Yargıtay 8.Hukuk Dairesi kararında, devirden sonra devralan kişi tarafından kiralananın satın alındığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesine yönelik ihtarda bulunulmasına ve bu ihtarın da kiracıya usule uygun teblig edilmesine rağmen kiracının kira bedelini ilgili kişiye ödememesi durumunda, yeni malik tarafından kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen kira bellerinin istenebileceği ifade edilmiştir [Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/ 390 E, 2017 / 822 K sayılı “İktisap tarihinden sonra ihtara rağmen ödenmeyen kira alacakları için davacının takip yapmasında ve tahliye istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece, işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”].
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararda, önceki malikle yapılan kira sözleşmesi ile kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi kararlaştırmış ise kiracı, TBK 310 gereği yeni malikten kira sözleşmesinin tapuya serh edilmesini isteyebileceğini belirtilmiştir [Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, Esas: 2017/ 5629, Karar: 2019 / 4779, 21.05.2019 tarihli “Davalının TBK’nun 310. maddesi gereğince; dava konusu taşınmazı satın almakla kira sözleşmesinin tarafı olduğu, davacının kira sözleşmesinin devri ile, TBK’nun 323. maddesine göre de; ilk kiracının tüm hak ve yükümlülüklerinin devralan kiracıya geçeceği, sözleşmede, sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesinin karşılaştırılmış olması karşısında, kira sözleşmesinin tapu siciline şerhine yönelik isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”].
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, kiraya veren belediyenin (idare) değişmesi halinde kira sözleşmesinin yeni belediye (idare ) tarafından geçersizlik öne sürülerek iptal edilemeyeceği , bu sözleşme idari yoldan iptal edilirse hükümsüz olacağına karar vermiştir [ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas: 2017/ 16878, Karar: 2018 / 722, 25.01.2018 tarihli ” Somut olayda; dava dışı … Belediyesi ile davalı arasında imzalanan 01.08.2012 başlangıç tarihli ve 25 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiraya veren … Belediyesi kapatılmış ve taşınmaz davacı belediyeye devredilmiştir. TBK’ nun 310. maddesi gereğince yeni malik önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin tarafı olacağından kiraya verenin değişmesi akdi sona erdirmez. Davacı … sözleşmenin yasal şartlar yerine getirilmeden imzalandığını, ihale yasası uyarınca 10 yıl süreden fazla kira sözleşmesi yapılamayacağı ve sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmüş ise de, bu sözleşme idari yoldan iptal edilinceye kadar geçerlidir, tarafları bağlar. Dava tarihi itibariyle sözleşmenin süresi henüz dolmadığından davalının kiralananda kiracı olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulüne kararı verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”]Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, kiralananın mülkiyetinin devri ile kiracı tarafından kiralanan için önceki maliğe verilen depozitonun, önceki malik tarafından yeni maliğe iade edilmesi gerektiğine ve eğer iade edilirse kiracının depozitonun iadesine yönelik talebini yeni maliğe karşı öne süreceği, lakin iade etmez ise depozitonun iadesi için kiracının eski maliğe basvuracağı şeklinde karar vermiştir [Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas: 2014/ 2092, Karar: 2014 / 12561, 18.11.2014 tarihli “Dava, kira sözleşmesi uyarınca davalıya verilen depozitonun iadesine yönelik icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yeni malik satımla birlikte sözleşmenin tarafı haline gelirken, eski malik ile kiracı arasındaki akdi ilişki de sona erecektir. Sona eren akdi ilişkinin satım tarihi itibariyle tasfiyesi gerekir. Bu çerçevede davalının akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir. Bu nedenle mahkemece güvence parasının davalı tarafından dava dışı yeni malike teslim edilip edilmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru değildir” ].

B) Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması Halinde Kiraya Verenin Ve Sınırlı Aynı Hak Sahibinin Sorumluluğu

Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirilmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanacağı Türk Borçlar Kanunu’nun 311. maddesinde belirtilmiştir. Maddeye göre, sözleşmenin kurulmasından sonra, üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde, kiracının hakkını etkileyen, mülkiyet hakkı dışında bir aynî hak sahibi olması durumunda, kiracı, kiracılık hakkını bu sınırlı aynî hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir. Meselâ, üçüncü kişi, bu koşullar altında kiralananda intifa hakkı sahibi olmuşsa, kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda, kiraya veren sıfatı kazanacaktır. Mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemelerin, kıyas yoluyla sınırlı aynî haklara da uygulanabileceğinin kabul edildiği göz önünde tutulursa, madde ile, kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak bakımından da aynı sonuç benimsenmiş olmaktadır.

V) KİRACININ BORÇLARI

Kira Bedelini Ödeme Borcu( TBK 313. madde)
Yan Giderleri Ödeme Borcu (TBK 315. madde)
Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu ( TBK 302. madde)
Kiralananı Özenle Kullanma Borcu (TBK 316. madde)
Komşulara Saygı Gösterme Borcu (TBK 316. madde)
Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu ( TBK 317. madde)
Ayıpları Kiralayana Bildirme Borcu (TBK 318. madde)
Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu (TBK 319. madde)
Kiralananı Geri Verme Borcu ( TBK 334. madde)

1) KİRACININ KİRA BEDELİ ÖDEME BORCU

Kira bedeli, şeyin (kiralananın) kullanılması karşılığında kiraya verene ödenen bedeldir. TBK 299. madde hükmünden de anlaşılacağı üzere kira bedeli, sözleşmenin esaslı unsurlarındandır. Türk Borçlar Kanunu 313 . maddede belirtildiği üzere kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Kiracı, kira borcunu kural olarak ülke parası ile öder (TBK 99. madde). Ancak taraflar sözleşme ile yabancı para, altın veya çek ile ödenmesine karar verebilirler.
Yabancı para birimiyle kira bedelinin ödenmesi konusunda anlaşmalarda bazı sorunlar çıkabilmektedir. Şöyle ki; Taraflarca kira parasının dolar ile ödeneceği kararlaştırılmış ancak söz konusu doların ABD Dolarımı, Avusturya Dolarımı veya Kanada Dolarımı olduğu belirtilmemişse, kiracı ödeme yaparken hangi ülkenin dolarıyla ödeme yapacağı konusunda ciddi bir belirsizlik yaşayabilir. Peki, kiracı bu durumda kendi isteği doğrultusunda Avusturya Doları ile kira parasını ödemesi halinde, borcundan kurtulacak mı? Kiraya veren bu parayı almayarak alacaklı temerrüdüne düşecek mi? Bu belirsizlikleri ortadan kaldırmak için TBK madde 19/1 e bakılması gerekecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca “Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.” Kira borcunun hangi ülkenin para birimiyle ödeneceği konusunda bir uyuşmazlık ortaya çıktığında, sözleşme taraflarının (kiraya veren ile kiracının) gerçek ve ortak iradeleri esas alınarak sorun çözüme kavuşturulacaktır. Tarafların gerçek ve ortak iradelerini belirleme konusunda, taraflar arasında geçmişten gelen husumete ve kira sözleşmesinin diğer maddelerine bakılabilir. Örnek vermek gerekirse, yıllardır birbirlerinden mal alım-satımı yapan iki şirket arasındaki mal satım sözleşmesinden doğan satım bedeli sürekli olarak ABD Doları olarak ifa edilmiş ise ve bu iki şirket daha sonra aralarında kira sözleşmesi yapmış ve kira bedelinin Dolar ile ödenmesi konusunda ortak iradeye haizler ise buradaki dolar ile kast edilenin ABD Doları olduğunu söyleyebiliriz.

A) İfa Yeri

Taraflar ifa yerini sözleşmeyle kararlaştırabilirler. Tarafların ifa yeri ile ilgili açık veya örtülü iradesi yoksa ve kanunda bu konu ile ilgili özel bir düzenleme yapılmamışsa, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine gideriz. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca “Borcun ifa yeri, tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa, aşağıdaki hükümler uygulanır; 1. Para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenir.” Kira borcu para borcu olup, götürülecek borçlardandır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, kiraya verenin ikametgâhında ödenmesi gerekir. Kira sözleşmesinde genelde banka aracılığı ile kira bedelinin, kiraya verenin hesabına ödenmesi hususunda anlaşma sağlanmaktadır. Bu durum kiracının, kira bedeli ödeme borcunu oldukça kolaylaştırmaktadır. Şayet kira sözleşmesinde, kira bedelinin ifa yeri ile ilgili hüküm yok ise ve kiraya veren de kiralanan şeyin mevcut konumundan oldukça uzaksa, genel hüküm gereği, para borcunun götürülen borç olmasından dolayı kiracı kiraya verenin (alacaklının) yerleşim yerine gitmek zorunda kalacaktır.

B) İfa Zamanı

İfa zamanı sözleşme ile belirlenebilir. Tarafların ifa zamanı ile ilgili açık veya örtülü iradesi yok ise Türk Borçlar Kanunu’ nun 314. maddesi uyarınca kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olacaktır.

Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Durumunda Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az 10 günlük süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise kiracıya verilecek süre en az 30 gündür. Söz konusu süreler, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlayacaktır.

2) KİRACININ YAN GİDERLERİ ÖDEME BORCU

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür (TBK madde 303). Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmazsa, yan giderlere katlanma borcu kiraya verene aittir. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiraları ile ilgili bir istisna getirilmiştir. Buna göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.
TBK 303. madde lafzından da anlaşılacağı üzere, sözleşmeye konulacak özel bir hükümle, yan giderleri karşılama yükümlülüğü kiracıya verilebilir. Yan giderler kiralananın kullanımıyla ilgili giderlerdir. Kiracının bu tür giderleri ödeme borcunu üstlendiği durumlarda bunlar kira bedelinden ayrıdır.
Merkezi ısınma, merkezi sıcak su, güvenlik giderleri, merdiven boşluğunun veya bacanın temizlik giderleri, asansör servis giderleri, elektrik parası, kapıcı parası, apartman aidatı, yönetim giderleri, su parasının, yakıt parası yan giderlere örnek olarak verilebilir.

Kiracının Üstlenmiş Olduğu Yan Giderleri Ödememe Durumunda Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?

Yan giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış ise ve kiracı bu giderleri ödemez ise kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede yan giderlerin ifa edilmemesi durumunda, sözleşmeyi fesih edeceğini bildirir. Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az 30 gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar (TBK 315/1-2).

3) KİRACININ VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCU

Bu masraflar mülkiyet hakkından doğan masraflardır bu nedenle bu masraflara kiraya veren katlanır. Kiracının kiralananın mülkiyetinden doğan masrafları veya giderleri ödeme borcu kural olarak bulunmamaktadır. TBK 302. maddenin lafzından da anlaşacağı üzere, bu yükümlülüklere kiracının katlanacağı sözleşme ile kararlaştırılabileceği gibi özel kanunlarda da bu yükümlülüğe kiracının katlanacağı hükme esas alınabilir.
2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nun mükerrer 44. maddesi uyarınca “Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bulunan ve belediyelerin çevre temizlik hizmetlerinden yararlanan konut, iş yeri ve diğer şekillerde kullanılan binalar çevre temizlik vergisine tabidir. Verginin mükellefi, binaları kullananlardır. Mükellefiyet binanın kullanımı ile başlar.” Bu hükümle kiracıya çevre temizlik vergisini ödeme yükümlülüğü getirilmiştir.

Kiracı Vergi Ve Benzeri Yükümlülükleri Ödeme Borcunu İfa Etmezse Kiraya Veren Hangi Haklara Sahiptir?

Yargıtayın yerleşik kararalarında, zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerin kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderler olduğu, TBK madde 303 de belirtilen yan giderlerden kabul edilemeyeceği ve bu yükümlülüğünün sözleşme ile kiracıya yükletilmesi durumunda, onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulü gerektirmeyeceği, bu nedenlede kira bedeli sayılmayan bu giderlerin kiracı tarafından ödenmemesi durumunda temerrütün söz konusu olmayacağına ve TBK 315. maddeye dayanılarak tahliye istenemeyeceği belirtilmiştir. Yargıtay kararlarına göre bu yükümlülüğün kiracıya yükletilmesi ve kiracının söz konusu giderleri ödememesi durumunda genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsilinin istenebileceğine karar vermiştir [Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2016/ 5242E, 2016 / 5299K, 20.09.2016 tarihli “Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 303. ve 315. maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere ilişkin yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüte esas alınamaz. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir. Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır”].
Yargıtayın 3.Hukuk Dairesi, TBK madde 302 deki yükümlülüğe aykırı davranılması halinde tazminat ve alacak davası açılabileceğine karar vermiştir [ Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, 2017/ 2696E, 2018 / 1996E, 05.03.2018 Tarihli “..Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan … başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar üçüncü maddesinde stopajın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olmakla TBK ‘nun maddesi gereği vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu davalı kiracıya yüklenmiştir. Somut olayda; stopaj bedellerinden esasen davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödeme yapmadığı ve stopaj bedellerinin davacı kiraya veren tarafından ödendiği anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki tazminat ve alacak davasında Mahkemece stopaj bedelinden davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödemediği hususu dikkate alınarak davacının ödediği stopaj bedelinin hüküm altına alınması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile bu talep açısından davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”].

4) KİRACININ KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU

Kiracı, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK 316/1). Kiracının kira süresinin devamı müddetince komşuluk munasebetlerine riayet etmesi, kimseyi rahatsız etmemesi gerekir.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, Esas: 2016/ 1580, Karar: 2016 / 5318, 20.09.2016 tarihli kararında; daimi olarak balkonda beslenen ve bakılan köpeğin gelen geçene havlaması durumundan komşuların rahatsiz olması halinde kiracıya süre verilmek şartıyla kiralananın tahliyesinin istenebileceğini belirmiştir.

Kiracının Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırı Davranması Durumunda Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih edebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında ise, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi taktirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Ancak konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumunda kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih edebilir ( TBK madde 316/2-3) . Bu durumlarda kiracıya ihtar çekerek süre verilmesine gerek yoktur. Yazılı olarak yapılan bir bildirimle kira sözleşmesi feshedilebilir.

5) KİRACININ KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA BORCU

6098 Sayılı TBK’nın 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Kiracının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı mahkeme tarafından belirlenirken, kiralananın kullanım süresi ve sözleşmedeki tahsis ve kullanma amacı göz önünde bulundurulmadır.
Yargıtay, kiralananda meydana gelen hasarlardan dolayı açılan tazminat davasında, kiralananda meydana gelen hasarların hangilerinin olağan kullanım sonucu hangilerinin ise hor kullanma sonucu oluştuğunun tespitinin yapılmasına ve hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payının düşülmesi suretiyle hor kullanma bedelinin tespit edilmesine karar vermiştir [Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, 2017/ 8673 E, 2019 / 5189 K, 30.05.2019 tarihli kararı “sözleşme hükümleri dikkate alınmak suretiyle, alanında uzman ayrı bir 3’lü bilirkişi heyetinden dosya üzerinden rapor alınması, özellikle sözleşmenin 8.maddesi gereği “1.madde hükmü saklı kalmak kaydı ile kiracı banka tarafından kullanıldığı gibi iade edileceği”nin gözetilmesi, davalı tarafça meydana getirildiği iddia edilen hasarlardan hangilerinin hor kullanım, hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edilerek, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle hor kullanma bedelinin tespit edilmesi ve sonucuna uygun hüküm tesisi yoluna gidilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince taraflar yararına BOZULMASINA karar verilmiştir.”].
Kiracı sözleşmeye uygun olarak kullanma dolayısıyla oluşan zararlardan sorumlu değildir. Kiracı münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zararlardan sorumludur. Bu nedenle hasara kiralananda meydana gelen eskimelerin neden olduğu durumlarda, kiracının gerekli önlemi alıp almadığına bakılır. Bu nedenle bilirkişiler tarafından kiralananın eski ve bakımsız olması nedeniyle kiraya verenin ne kadar kusurlu olduğu, kiracının ise gerekli önlemleri almayarak ne kadar kusurlu olduğu tespit edilip bilirkişi heyeti tarafından belirlenen kusur oranları da dikkate alınarak hasar bedeline hükmedilmesi gerekir [Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/1419, Karar: 2017/1954, 23.02.2017 Tarihli Karar].
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından verilen bir kararda; Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerektiğine karar vermiştir. Bu nedenle sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmayacaktır. Kiraya veren bu durumda temerrüt hükümlerine basvurabilecektir [Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, Esas: 2015/ 727, Karar: 2015 / 2623, Karar Tarihi: 17.03.2015 “Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 21.03.2006 başlangıç tarihli ve onaltı ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 1. maddesinde, sözleşme konusu mecurda ticaretin kiracı tarafından münhasıran ev tekstili ve yatak çeşitleri satış mağazası olarak Y. markalı ürünlere münhasır olarak icra edileceği, kiracının söz konusu mecurda başkaca markalara ait ürün ya da mal satmasının tamamen yasak olduğu ve sadece Y.markalı ürünlerin satışının yapılacağı, aksi durumda kiracının sözleşmenin kendi kusuru ile karalayan tarafından fesholunacağı ve 300.000 USD cezai şart ödeyeceği ve fesih sebebiyle kontrat süresindeki tüm kira bedellerini hiçbir ihtara gerek kalmadan ödeyeceği kabul ve beyan edilmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere sözleşme ile kabul edilen bu hükme aykırılık bizatihi kiralananın kullanımı ile ilgili bulunmadığından tahliye sonucu doğurmaz. Bu husus ancak TBK.nın Genel Hükümlerinde yer alan, seçimlik haklar tanıyan 125.maddesi uyarınca “sözleşmeden dönme ya da tazminat isteme” hakkı verir. Davacı, kiracıya gönderdiği 23.10.2013 keşide 31.10.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile sözleşmeden dönme hakkını kullanarak kira ve bayilik (yetkili satıcılık) sözleşmelerini feshettiğini bildirmiş olup, gelişen ve gerçekleşen olaylara göre fesih haklıdır. Bu durumda mahkemece feshin tesbitine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece feshin haklı olduğunun tesbitine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, tahliye kararı verilmesi doğru değildir.”].

Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcuna Aykırı Davranması Halinde Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmaktan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK 334).
Kiraya veren tarafından yapılan incelemeler sonucunda kiracının özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davrandığı ve kiralananı hor kullandığı tespit edilirse bu durumunda kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih edebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında ise, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi taktirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Ancak konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumunda kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih edebilir (TBK madde 316/2-3) . Bu durumlarda kiracıya süre verilmesine gerek yoktur. Yazılı olarak yapılan bir bildirimle kira sözleşmesi feshedilebilir. Kiraya veren bu durumdan dolayı olaşacak zararlarının tazminini kiracıdan isteyebilecektir.
Kiraya veren, geri verme sırasında ise kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren , bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür (TBK 335. madde).
Yargıtay, kiralananda ruhsatsız yapı yapılması halinde bu durumun özenle kullanma borcuna aykırılık oluşturacağına ve süre verilmesine gerek kalmaksızın sözleşmenin yazılı bir bildirimle fesih edileceğine karar vermiştir [Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, Esas: 2015/ 10963, Karar: 2016 / 3835, Karar Tarihi: 11.05.2016 “….Davacı vekilinin dava dilekçesinde ileri sürdüğü davalının kiralananda ruhsatsız yapı yaptığı dosyada mevcut 28.10.2014 tarihli…Belediyesi Yapı Tadil Zaptı ve 04.12.2014 tarihli Encümen Kararından kiracının binanın üst katında 28,5 m2 kapalı alan ve 59,5 m2 üstü çelik profille iskeleti çatı olan teras kat yaptığı, binanın proje ve eklerine aykırılık nedeniyle kiralananın yapı tatil zaptı düzenlenmek suretiyle mühürlendiği, bu nedenle idari para cezası verildiği anlaşılmaktadır. Kiracının bu eylemi ve bu eyleminde ısrar etmesi kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davranıldığının kiralayanın hukukuna zarar verildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda, BK.316/3 kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir hükmü dikkate alınarak tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir.”].
Yargıtay 31. Hukuk Dairesi, kiracının tacir ve davanın sebebini oluşturan taşınmaz da tacirin (kiracının) ticari faaliyetinde kullanılmak üzere kiralanmış olması durumunda taraflar arasındaki sözleşmenin ticari iş niteliğinde olacağı ve özenle kullanma borcuna aykırılıktan dolayı açılan tazminat alacağına ticari işlerde geçerli avans faiz oranlarının uygulanması gerektiğine karar vermiştir [Yargıtay 13. Hukuk Dairesi ,2019/ 2596 E, 2019 / 4308K sayılı kararı “..6102 sayılı Türk Ticaret Kanunun 19/1. maddesinde “Bir tacirin borçlarının ticari olması asıldır. Ancak, gerçek kişi olan bir tacir, işlemi yaptığı anda bunun ticari işletmesiyle ilgili olmadığını diğer tarafa açıkça bildirdiği veya işin ticari sayılmasına durum elverişli olmadığı takdirde borç adi sayılır.”, 19/2. maddesinde “Taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılır.” düzenlemeleri bulunmaktadır. Olayımızda davalı kiracı tacir olup, davanın sebebini oluşturan taşınmaz da davalının ticari faaliyetinde kullanılmak üzere kiralanmıştır. Taraflar arasındaki sözleşme ticari iş niteliğinde olup alacağa ticari işlerde geçerli avans faiz oranlarının uygulanması gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yasal faiz uygulanması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir”].
Yargıtay , hasar nedeniyle açılan tazminat davasında, kiracı (davalı) ödediği depozito bedeli nedeniyle takas mahsup talebinde bulunmuş olması durumunda, kiraya veren lehine kabul edilen tüm alacak talepleri toplamından depozito bedelinin mahsup edilerek sonuca göre tazminatın belirlenmesi gerektiğine karar vermiştir [Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, Esas: 2017/ 13231, Karar: 2019 / 1657, Karar Tarihi: 27.02.2019].

6) KİRACININ TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU

Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür (TBK madde 317). Olağan kullanımdan anlaşılması gereken, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan şekilde ve yerleşik adetlere göre kullanılmasıdır. Bu konuda yerel adetlere de bakılır.

7) KİRACININ AYIPLARI KİRALAYANA BİLDİRME BORCU

Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi taktirde bundan doğan zararlardan sorumlu olur (TBK madde 318). Madde metninde söz konusu ayıpların “gecikmeksizin” kira verene bildirilmesinden bahsetmektedir. Burada ki gecikmesizin lafzından anlamamız gereken derhal, hemen ve zararın artmasına izin vermeksizin ayıbın kiracı tarafından kiraya verene bildirilmesidir. Ayıbın maddi, hukuki, manevi ya da ekonomik olmasının bir önemi yoktur. İhbar, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak ispat açısından yazılı olarak yapılmasında fayda vardır.

8) KİRACININ AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN GÖSTERİLMESİNE KATLANMA BORCU

Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine yada zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Ayrıca kiracı, bakım, satış yada sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiraralananı gezip görmesine izin vermeklede yükümlüdür. Bu durumda kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezip görülmesini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararını göz önünde tutmakla yükümlüdür. Şayet bu işlemlerin yapıldığı sırada kiracının yararı göz önünde tutulmazsa kiracı kira bedelinin indirilmesini ve zararının giderilmesine ilişkin haklarını kullanabilir.

9) KİRACININ KİRALANANI GERİ VERME BORCU

Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başka bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK madde 334/3). Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olamaz.
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu devam etmektedir. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır.

SONUÇ

Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen ve sürekli borç doğuran iki taraflı bir hukuki işlemdir. Bu sözleşme hem taşınır hemde taşınmazlar için yapılabilir.
Kira sözleşmesinde kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını belirli veya belirsiz süreliğine kiracıya bir bedel karşılığında devreder. Sözleşme süresince kiracı, kiralananı hor kullanmamalıdır. Çünkü kiracının kiralananı sözleşme süresi zarfında özenle kullanma yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda ise kanunun ön gördüğü yaptırımlara katlanmak zorunda kalacaktır.
Kira sözleşmesinden kaynaklanan, kiracı ve kiraya verenin birbirlerine karşı bir takım borçları bulunmaktadır. Kiraya verenin sözleşmeden kaynaklanan bu yükümlülüklerine aykırı davranması halinde kiracı; şartlar oluşmuş ise sözleşmeyi fesih edebilir, zararın giderilmesini isteyebilir, kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebilir, temerrüt hükümlerine basvurup TBK madde 125 de sayılan seçimlik haklarını kullanabilir veya ifada imkansızlık söz konusuysa kiraya verenin kusurlu olması durumunda TBK madde 112 gereğince olumlu zararın tazminini isteyebilir kiraya verenin kusursuz olması durumunda ise TBK madde 136 hükmü gereğince sebepsiz zenginleşme hükümlerine basvurulabilir. Kiracının sözleşmeden kaynaklanan borçlarına aykırı davranması halinde ise kiraya veren; sözleşmeyi fesih edebilir, hapis hakkını kullanabilir, tazminat ve alacak davası açabilir, kiralananın tahliyesini istebilir.