Bilindiği üzere ülkemizde eski ve yıpranmış binalar oldukça çoktur. Bir deprem bölgesi olan ülkemizde bu durum kamunun can ve mal güvenliği açısından büyük bir tehdit oluşturmaktadır. Dolayısıyla yıpranmış ve yaşlanmış olan bu dayanıksız binalar, deprem onları yıkmadan önce kentsel dönüşüm ile yenilenmelidir. Devletimiz de bu risk altındaki yapıların yenilenmesini desteklemektedir. Bu doğrultuda 6306 sayılı kanunda yapılan değişikliğe göre, risk raporu alınmış eski bina kentsel dönüşüme girdiğinde, yeni yapılacak binadan tüm vergi ve harçlar kaldırılmaktadır. Ayrıca bina yıkıldıktan sonra yeni bina inşa edilinceye kadar belli bir süre hak sahiplerine kira desteği de sağlanmaktadır.

I) Kentsel Dönüşüm Kapsamında Vergi Ve Harç Muafiyeti Kapsamında Olan İşlemler/ Uygulamalar Ve Sözleşmeler Nelerdir?

6306 sayılı kanun uyarınca aşağıda yer alan işlem ve sözleşmeler istisna kapsamına girmektedir.

Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri istisna kapsamındadır.

Kentsel dönüşüm neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri istisna kapsamındadır.

Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri istisna kapsamındadır.

Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri istisna kapsamındadır.

Yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler istisna kapsamındadır.

II) 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Muafiyet Uygulanacak Vergi, Harç Ve Bazı Ücret Ödeme Türleri Nelerdir ?

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 7. Madde 9. Fıkrasında; “Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diger ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.” Buna göre;

• Tapu harçları,
• Noter harçları,
• Belediyeler tarafından alınan ücret ve harçlar,
• Veraset ve intikal vergileri,
• Döner sermaye ücreti ve diğer ücretler,
• Bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kağıtlar, resmi dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kağıtlar da dahil olmak üzere damga vergisi,
• Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az iki yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisi, muafiyet kapsamındadır.

III) Muafiyetten Kimler Yararlanabilecek?

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,
• TOKİ,
• İller Bankası Anonim Şirketi,
• Gerçek veya Özel Hukuk Tüzel Kişi Malik,
• Dönüşüme Konu Yapıların İnşası İşini Yüklenen Müteahhit,
• En Az Bir Yıldır Kiracı Olarak Riskli Yapıyı Kullanan Gerçek Kişiler Veya Özel Hukuk Tüzel Kişileri,
• En Az Bir Yıldır Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olarak Riskli Yapıyı Kullanan Gerçek Kişiler Veya Özel Hukuk Tüzel Kişileri,
• İdare (Belediye Ve Mücavir Alan Sınırları İçinde Belediyeler, Bu Sınırlar Dışında İl Özel İdareleri, Büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyeleri Ve Bakanlık Tarafından Yetkilendirilmesi Halinde Büyük Şehir Belediye Sınırları İçindeki İlçe Belediyeleri )

IV) Tapu Harcı Ile Diğer Harç Ve Vergilerin İade Edilmesi İçin İzlenecek Yollar Nelerdir?

1) DÜZELTME TALEBİ

Alım satım işlemi yapıldıktan sonra 30 günlük süre içerisinde ilgili Vergi Dairesine dilekçe ile başvurup, ödeme dekontu, tapu fotokopisi, riskli yapı muafiyet yazısı, riskli yapı belgesi ve sözleşme (arsa payı karşılığı veya diğer modellerle yapılmışsa o sözleşme) ekleyerek düzeltme talebinde bulunulmalıdır.

Düzeltme talep dilekçeleri şahıs/şirket tarafından elden vergi dairesine verilebileceği gibi Vergi Usul Kanunu’nun 122. maddesi uyarınca posta ile taahhütlü olarak da gönderilebilir. Postaya verildiği tarih müracaat tarihi olarak kabul edilir.

İlgili Vergi Dairesi talebe 60 gün içinde cevap vermelidir. Vergi Dairesi talebi bu süre zarfında ya kabul eder yada reddeder. Eğer talep kabul edilirse, yapılan ödemeler talep edene (başvurana) iade edilecektir. Ancak talep açıkça reddedilirse ret tarihinden itibaren veya 60 gün süre içinde talep dilekçesine hiç bir şekilde cevap verilmezse başvuru reddedilmiş sayılacağından (örtülü, zımmi ret) 60 günlük süresinin sonundan itibaren 30 gün içinde şikayet yoluyla Gelir İdaresi Başkanlığı’na başvuru yapılması gerekecektir.

2) ŞİKAYET YOLU İLE MÜRACAT

Şikayet yoluyla Gelir İdaresi Başkanlığı’na başvurabilmek için, öncelikle düzeltmeye yetkili vergi dairesine düzeltme talebinde bulunulması ve bu talebin reddedilmesi gerekmektedir. Bu müracaat, vergi dairesine başvurduğunuz tarihten itibaren 60 gün içerisinde olumlu veya olumsuz herhangi bir cevap verilmemiş ise başvurunuz zımnen reddedilmiş sayılacağından 60. günün sonundan başlayarak 30 gün içerisinde, vergi dairesine başvuru kısmen veya tamamen reddedilmiş ise 60 günlük sürenin sonunu beklenmeden red kararının tebliği tarihinden itibaren 30 gün içerisinde yapılır.

Şikayet yoluyla düzeltme talebi üzerine Gelir İdaresi Başkanlığı’na düzeltme talebini değerlendirerek düzeltme yapılması gerektiği sonucuna ulaşırsa, düzeltme işlemlerinin yapılması için ilgili Vergi Dairesi’ne durumu yazı ile bildirir. Şikayet yoluyla düzeltme talebi reddedilirse, ret tarihinden itibaren 30 gün içinde Vergi Mahkemesinde dava açılması gerekecektir.

3) VERGİ MAHKEMESİNDE DAVA AÇILMASI

Gelir İdaresi Başkanlığı’na yapılan şikayet kısmen veya tamamen reddedilmiş ise 60 günlük sürenin sonunu beklenmeden red kararının tebliği tarihinden itibaren 30 gün içerisinde, Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’na yapılan şikayete, başvuru tarihten itibaren 60 gün içerisinde olumlu veya olumsuz herhangi bir cevap verilmemiş ise şikayet zımnen reddedilmiş sayılacağından 60.günün sonundan başlayarak 30 gün içerisinde, (İYUK.md.11/1) Vergi Mahkemeleri nezdinde Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’na husumet yönelterek Dava açılması gerekmektedir.

A) Yetkili Ve Görevli Mahkeme

Yetkili ve görevli mahkeme, düzeltilmesi istenen noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçların, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücretini tarh eden ve tahakkuk ettiren vergi dairesinin bulunduğu yerdeki vergi mahkemesidir. İstanbul’da İstanbul Vergi Mahkemeleri, Ankara’da Ankara Vergi Mahkemeleri, İzmir’de İzmir Vergi Mahkemeleri yetkili ve görevlidir.

B) İlgili Vergi Mahkemesine Açılacak Davada Sunulacak Belgeler

• Vergi Tahsil Alındısı
• Tapu Senedi Fotokopisi
• Riskli Yapı Belgesi
• Riskli Yapı Muafiyet Belgesi
• Sözleşme Örneği

C) Dava Zamanaşımı

Tapu harcının, ilgili tapu müdürlüğüne ödenmesinden itibaren 5 yıllık süre zarfında iadesinin istenmesi mümkündür. Ödenen harcın iadesi için ilk olarak idareye başvurulması gerekmektedir. İdarenin başvuruya olumsuz cevap vermesi yada cevap vermemesi üzerine, olumsuz cevap tarihinden yada cevap vermediyse idareye başvuru tarihinin 60. gününden itibaren 30 günlük dava açma süresi içerisinde vergi mahkemesinde dava açılması gerekmektedir. Süresinde dava açılmaması halinde tapu harçların geri alınması mümkün değildir.