Yapı ruhsatı (yapı ruhsatiyesi yahut inşaat ruhsatı), yapılması kanunen izin almaya bağlı tutulan bir yapının yapılabilmesi için yetkili idareden izin verilmiş bulunduğunu gösteren belge anlamındadır ve bu belgede kim tarafından, hangi ada ve parselde, ne tür bir inşaat yapılmasına izin verildiği ve bunun için ödenmesi gerekli harç ve vergilerin ödenmiş olduğu bilgileri yer alır (Av.Ali Rıza İLGEZDİ, İmar Hukukunda Yıkım ve İmar Para Cezaları, sf.27).
Kısaca, inşaat ruhsatı olarak da bilenen yapı ruhsatı, belirlenen proje kapsamında bir inşaatın yapımına başlanması için verilen izin belgesine denir. Bir binanın yapılabilmesi ve inşaatına başlanabilmesi için inşaat ruhsatı gerekmektedir. 3164 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için yapı ruhsatı alınması mecburidir (İmar Kanunu Madde 21). İnşaat ruhsatı olmadan başlanan yapılar, kaçak yapı sayılır.
I) Ruhsata Tabi Olan Yapılar Nelerdir ?
1) 3164 SAYILI İMAR KANUNU KAPSAMINA GİREN BÜTÜN YAPILAR İÇİN YAPI RUHSATI ALINMASI MECBURİDİR (İMAR KANUNU MADDE 21).
İmar Kanunu kapsamına giren yapıların neler olduğu İmar Kanunu madde 2 de tanımlanmıştır. Buna göre; Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapıların bu kanun hükümlerine tabi olduğu belirtilmiştir. Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir. Bina ise; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme ve dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanları ve eşyaların korunmasına yarayan yapıdır (İmar Kanunu madde 5). Maddenin lafzından da anlaşılacağı üzere her bina aslında bir yapıdır. Bu yapılar, kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan (kuruluş veya kişilerce kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş olduğu tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri) arazi, arsa veya parsellerde imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılır.
Kanunda yapılan yapı açıklamasına uymayan şeylerin yapımı için yapı ruhsatı alınmasına gerek yoktur. Danıştay 6. Dairesi, 2004/2700 E, 2004/6769 K sayılı kararında” Tel örgü, yapı kapsamına girmemektedir, bu nedenle ruhsata tabi olmadığı” belirtmiştir.
2) KAMU KURUM VE KURULUŞLARINCA YAPILACAK VEYA YAPTIRILACAK ENERJİ, SULAMA, TABİİ KAYNAKLAR, ULAŞTIRMA YAPILARI DIŞINDAKİ YAPILAR RUHSATA TABİDİR.
A) Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma yapıları dışındaki yapılar, ruhsata tabidir. İmar Kanunu’nun 26. maddesine göre Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. Kamu kurum ve kuruluşlarınca inşaatın yapımına ve denetimine ilişkin hizmet alımı yapılmış ise inşaatın yapımına ve denetimine ilişkin her türlü fenni mesuliyet kamu kurum ve kuruluşu adına danışman firmanın mimar ve mühendislerince üstlenilebilir. Danışman firmanın fenni mesul mimar ve mühendisleri uzmanlık alanlarına göre yapının, tesisatı ve malzemeleri ile birlikte bu Kanuna ve ilgili diğer mevzuata, uygulama imar planına, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara ve teknik şartnamelere uygun olarak inşa edilmesini kamu kurum ve kuruluşu adına denetlemekle görevlidir.
B) Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun ilgili belediyesine veya valiliklere yazı ile bildirdiği takdirde, 22’nci maddede sayılan belgeler aranmadan yapı ruhsatı verilir.
3) YAPILARDA YAPILAN “KÖKLÜ DEĞİŞİKLİKLER VE ESASLI TADİLATLAR” İÇİN YENİDEN RUHSAT ALINMASI ZORUNLUDUR.
Esaslı Tadilat, yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. Hangi değişiklerin veya tamir ve tadilatların esaslı olduğu hangilerinin ise basit olduğu konusu sıklıkla karıştırılmaktadır. Kısaca açıklamak gerekirse esaslı tadilat; yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını, emsale konu alanını, taban alanını, bağımsız bölüm sayısını, ortak alanların, bağımsız bölümlerin alanını, kullanım amacını, ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. Danıştay 14. Daire tarafından verilen 2016/ 2883 E, 2018 / 5635K sayılı kararda; aynı bağımsız bölüm içerisinde başka bir bağımsız bölüm oluşturulması yolundaki tadilatların, ruhsata tabi esaslı tadilat niteliğinde olduğunu belirtmiştir. Ayrıca taşınmaz üzerinde yer alan yapının (örneğin, 2. katının) yıkılıp yeniden yapıldığı, eski taşıyıcı sistemin sökülerek yeni taşıyıcı sistem oluşturulduğu ve taşıyıcı unsuru etkilediği gerekçeleriyle esaslı tadilattır [Danıştay 14.Daire, 2017/2437E, 2018/1015 K, 06.03.2018Tarihli kararı].
Ülkemizde balkonların kapatılması, balkonlara cam taktırılması, salon duvarının içeriye çekilerek balkon oluşturulması ve balkonun salona katılması gibi işlemlerde sorunlar yaşanmaktadır. Danıştay kararları ışığında bu işlemlerin ruhsata tabi olup olmadığını açıklamaya çalışacağız.
Danıştay 14.Dairesi’nin 2014/ 6466E, 2017 / 3553 K , 25.05.2017 tarihli kararında;
Balkonların kapatılmasının balkonun gömme balkon ya da çıkma balkon olma durumlarına göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Gömme balkonların kapatılması sonucu, kapalı alan oluşarak kullanım alanında bir artışın ve buna bağlı olarak çekme mesafelerinin ihlal edilmesinin söz konusu olmadığı, tadilatın taşıyıcı unsurları etkilememesi koşuluyla, cephe görümünde meydana gelen değişikliğin ise Kanun ve Yönetmelik hükümleri uyarınca ruhsat gerektirmediği sonucuna ulaşmıştır. Açık çıkma niteliğindeki balkonun kapatılması durumunda ise bu nitelikteki bir imalat ile binanın kullanım alanında artış meydana geldiğinden, yapının ruhsat ve eki mimari projesine aykırı düşecek olan bu imalatın ancak tadilat ruhsatı ile yapılabileceğini kabül etmiştir.
Danıştay 6. Dairesi’nin 1988/1399E, 1990/622K sayılı kararında; Salon duvarının içeriye çekilerek balkon oluşturulması için yapı ruhsatı alınması gerektiğini kabul etmiştir.
Danıştay 6. Dairesi’nin 1990/1931E, 1991/2143K sayılı kararında, Balkonun salona katılabilmesi için kat maliklerinin oybirliği ile karar almasını ve ayrıca yapı ruhsatı alınması gerektiğini belirtmiştir.
Esaslı tadilatın söz konusu olması durumunda, Planlı İmar Yönetmeliği madde 58 hükmü gereğince; Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri yazılır.
4) YAPIYA BAŞLAMA VE YAPIYI BİTİRME SÜRELERİNİN GEÇMESİ HALİNDE YENİDEN RUHSAT ALINMASI GEREKİR.
İmar Kanunu madde 29 uyarınca; Yapı ruhsatının düzenlendiği tarihten itibaren 2 yıl içinde yapıya başlanılması, 5 yıl içinde de bitilmesi zorunludur. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte 5 yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda ise yeniden ruhsat alınması mecburidir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği madde 54/5 uyarınca, ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.
5) ŞANTİYE BİNALARI RUHSATA TABİDİR.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 63 hükmü uyarınca; Şantiye binaları, yapı ruhsatı alınan parsellerde yapılır. Şantiye binası için ayrıca yapı ruhsat aranmaz. Ancak şantiye binasının inşaat tamamlandıktan sonra kullanılabilmesi için, şantiye binasına plan ve mevzuat kapsamında yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni düzenlenmesi şarttır.
6) KÖY YERLEŞİK ALAN SINIRLARI DIŞINDA KALAN ALANLARDAKİ YAPILAR İÇİN YAPI RUHSATI ALINMASI ZORUNLUDUR.
İmar Kanunu madde 27 uyarınca, köy yerleşik alan sınırları dışında kalan ve entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesi ise zorunludur.
II) Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar Nelerdir ?
1) BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRI DIŞINDA BULUNAN KÖY YERLEŞİK ALANLARINDAKİ YAPILAR İÇİN YAPI RUHSATI ARANMAZ.
İmar Kanunu 27. Maddede sayılan hallerde yapı ruhsatı alınmasına gerek yoktur. Yapı ruhsatı alınmadan yapılan bu yapılar kaçak yapı statüsünde olmazlar . İmar Kanunu madde 27 uyarınca; Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. Etüt ve projelerin sorumluluğu müellifi olan mimar ve mühendislere aittir. Bu yapılar valilikçe ulusal adres bilgi sistemine ve kadastro planlarına işlenir.
2) YAPIDA BASİT (ESASLI OLMAYAN, ADİ) TAMİR VE TADİLLERİN SÖZ KONUSU OLMASI DURUMUNDA RUHSAT ALINMASINA GEREK YOKTUR.
Bu doğrultuda ilerlemek gerekirse, hangi tamir ve değişikliklerin basit olduğunu veya esaslı olmadığını açıklamak gerekecektir. İmar Kanunu 21. Maddenin 2. Fıkrasında; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi olmadığı belirtilmiştir. Kanun maddesinde yapıda yapılan ve ruhsata tabi olmayan bazı değişiklikler ve tamiratlar açıkça sayılmıştır ancak örnek olarak sayılan bu tadilat ve tamiratların yanında ” imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilat ve tamiratlarında” ruhsata tabi olmadığı ifadesine yer verilmiştir. Bu doğrultuda yapıya bir tamirat ve tadilat işlemi yapmadan önce belediyelerce çıkartılacak imar yönetmeliklerine bakma zarureti hasıl olmuştur.
Bunun yanında Planlı İmar Yönetmeliği ve Plansız İmar Yönetmeliğinin ilgili maddelerine de bakmak gerekecektir. Planlı İmar Yönetmeliği’nin 59. Madde hükmü uyarınca, basit tamir ve tadiller; balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi; taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az “C” olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği madde 4/ i uyarınca; adi tamir ve tadiller; yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemleri basit tamir olup, ruhsat alınmasına gerek olmadığı belirtilmiştir. Aynı yönetmeliğin 41 maddesi uyarınca ise, bölme duvarı ve yoldan görünmeyen küçük ve basit kümes yapılması ruhsata tabi değildir.
Danıştay 6. Dairenin 1988/3350-1990/343 sayılı kararında;” balkonların üstünün saç ile örtülmesinde yapı ruhsatı alınmasına gerek olmadığı” belirtilmiştir.
Yine Danıştay 6. Daire tarafından verilen 1988/858-1989/659 sayılı kararda; ” eski çatının sökülerek yerine çelik iskeletli çatı yapılması için yapı ruhsatına gerek olmadığı” ifade edilmiştir.
Danıştay 14.Daire 2014/ 6359E- 2017 / 2992K sayılı kararında; “yapının, taşınmazın brüt alanını arttırmayan, kapalı alan oluşturmayan, yanları açık ve cephe görünümünü değiştirmeyen pergole (gölgelik) olduğu ve pergolenin ruhsata tabi olmadığı” belirtilmiştir.
3) KAMU KURULUŞLARINCA YAPTIRILACAK ENERJİ, ULAŞIM VE BENZERİ TESİSLERLER RUHSATA TABİ DEĞİLDİR.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 37. maddesine göre kamu kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma ve benzeri hizmetler ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı için ruhsat alınmasına gerek yoktur. Ancak, yatırımcı kamu kuruluşunca yazılı olarak İdareye, inşaata başlandığının bildirmesi gerekir. Söz konusu tesislerin planlı alanlarda yapılmak istenmesi durumunda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 56. maddesi uygulanır. İlgili Yönetmeliğin 56. Maddesi uyarınca, Kamuya ait alanlarda kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan; karayolu, demiryolu, liman, yat limanı ve benzeri ulaşım tesisleri, bunların tamamlayıcı niteliğindeki trafik ve seyir kuleleri, çekek yeri, iskele, açık ve kapalı barınak, tersane, tamir ve bakım istasyonları, tünel, köprü, menfez, baraj, hidroelektrik santrali, rüzgâr ve güneş enerji santrali, sulama ve su taşıma hatları, su dolum tesisleri, arıtma tesisleri, katı atık depolama ve transfer tesisleri ile atık ayrıştırma tesisleri, her tür ve nitelikteki enerji, haberleşme ve iletişim istasyonları ve nakil hatları, doğal gaz ve benzeri boru hatları, silo, dolum istasyonları, rafineri gibi enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma, iletişim ve diğer altyapı hizmetleri ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı niteliğinde olan kontrol ve güvenlik üniteleri, trafo, eşanjör, elavatör, konveyör gibi yapılar, bu işleri yapmak üzere geçici olarak kurulan beton ve asfalt santralleri, yapı ruhsatına tabi değildir. Bu tesislerin müştemilatı da ruhsata tabi değildir.
Danıştay 6. Dairesi, 10.11.1992, E: 1991/2063, K: 1992/4063 tarafından verilen kararda “lojmanlar, müştemilat niteliğinde olmadığı için ruhsat alınması gerektiği” belirtilmiştir.
4) ERİŞME KONTROLÜ UYGULANAN KARAYOLU SINIRLARI İÇİNDE KURULACAK TESİSLER YAPI RUHSATINA TABİ DEĞİLDİR.
6001 sayılı Kanun’un 18. maddesinin 2. fıkrasına göre, erişme kontrolü uygulanan karayolu sınırları içinde Karayolları Genel Müdürlüğünün izniyle kurulacak tesisler ve eklentileri mimarî, statik, tesisat ve her türlü fennî mesuliyeti bu Genel Müdürlükte olmak kaydıyla 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen yapı ruhsatiyesine tâbi değildir.
5) ŞANTİYE BİNALARI RUHSATA TABİ DEĞİLDİR.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 63 hükmü uyarınca; Şantiye binaları, yapı ruhsatı alınan parsellerde yapılır. Şantiye binası için ayrıca yapı ruhsat aranmaz.
III) Yapı Ruhsatı Nasıl Alınır?
Öncelikle şunu söylemekte fayda var ki, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 5. maddesinin 12. fıkrasına göre; Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez. Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz. Yapı ruhsatı projeler ile bir bütündür.
1) İdare ( Belediye veya Valilik) Tarafından Düzenlenen Yapı Ruhsatı
Yapı ruhsatiyesi almak için ilk önce belediye veya valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir ve ruhsat için gerekli olan projeler hazırlatılır. Bu dilekçeye, aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler eklenir.
Tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler; 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun haricinde, özel kanunlara göre tahsis yapılmış olmakla beraber henüz tapu siciline malik adına mülkiyet olarak kaydedilmemiş olan gayrimenkuller için özel kanunlarda mülkiyet belgesi yerine geçeceği hükme bağlanmış olmak kaydı ile;
İlgili kamu kuruluşlarınca verilmiş olan tahsis belgesi,
Mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı,
Bu mahkeme kararına dayalı olarak yetkili makamlarca verilen belge,
Kesinleşmiş kamulaştırma kararlarıdır.
Dilekçe, aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneği( istisnai hallerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgelerle) ile başvurulduğunda, idare ( belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında valiliktir) tarafından aşağıdaki belgeler verilir. Bunlar;
İmar durum belgesi (en geç 2 iş günü),
Yol/kanal kotu tutanakları (en geç 5 iş günü), Kanal Kotu Tutanağı ayrı bir su ve kanalizasyon idaresince düzenlenir ise(en geç 3 iş günü),
Jeolojik ve jeoteknik etüt raporudur(2 iş günü)
Bu belgelerin bu süreler içinde verilmemesi halinde gerekçesinin, başvuru sahibine aynı süreler içinde yazılı olarak bildirilmesi zorunludur. Kanal kotu tutanağı düzenlenmemesi ruhsat verilmesine engel değildir. Ancak, yapılacak temel üstü vizesinde bu belgenin idareye verilmesi ve kanalizasyon bağlantısına dair projenin bu tutanağa göre hazırlanması zorunludur. Aksi halde yapının inşasının devamına izin verilmez.
Yapı sahibi veya vekilince bu toplanan belgelere göre ilgili kanun, plan, Planlı Alanlar İmar Tip Yönetmeliği, Türk Standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve ilgili bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere aşağıda ki projeler (ruhsat ekleri) hazırlatılır;
- Mimari proje,
- Yapı aplikasyon projesi,
- Peyzaj projesi,
- Statik proje,
- Mekanik tesisat projesi,
- Elektrik tesisat projesi,
Burada sayılan projeler ile yapının özelliğine ve mahallin şartlarına göre ilgili idarece ek olarak istenen ilgili mühendislerce hazırlanan arıtma, otomatik kontrol tesisatı, yangın algılama, tahliye ve söndürme gibi proje, rapor ve belgelerin, Bakanlıkça kabul ve tespit edilen çizim ve tanzim standartlarına, Türk Standartları Enstitüsünce hazırlanan standartlara ve mevzuata uygun olarak hazırlanması gerekir.
Dilekçeye, tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge) ve bu projeler eklenerek yapı ruhsatı almak için idareye başvurulur. Projeler başvuru tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde incelenir. Bu incelemeler sonucunda;
Eksik/ yanlış olduğu takdirde, müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışlar yazı ile ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç on beş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
Eksik/yanlışlık yok ise, müracaat tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde yapı ruhsatı verilir.
2) Bakanlığın Ruhsat Düzenleme Yetkisi
İlgililerince ruhsat için başvurulduğu halde ilgili idarece başvuru tarihinden itibaren 2 ay içinde ruhsat verilmemesi halinde, İlgililerinin Valilikten talep etmesi ve Valiliğin teklifte bulunması üzerine. Müdürlük ilgili idarenin görüşünü ister. İlgili idare, yapı ruhsatına ilişkin iş ve işlemlerin yapılmama gerekçelerini etraflıca açıklayarak konu hakkındaki görüşünü en geç 15 gün içinde Müdürlüğe bildirir. Aksi taktirde görüş olumlu kabul edilir. İlgili idarenin görüşü sonrasında en geç 15 gün içinde yapılan incelemede talebin yürürlükteki mevzuata uygun olduğunun anlaşılması halinde, yapı ruhsatı Müdürlükçe düzenlenir ve ruhsat ve eklerinin onaylı bir örneği ilgili idareye
iletilir.
Yapılan incelemede eksiklik görülmesi halinde eksiklikler yine bu süre içinde ilgilisine bildirilir. Eksiklikler tamamlandığında en geç 5 iş günü içinde yapı ruhsatı
düzenlenir.
IV) Yapı Ruhsatı Geçerlilik Süreleri
1 ) YAPIYA BAŞLAMA SÜRESİ
İmar Kanunu’nun 29. Maddesi ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 12. maddesi uyarınca; Yapı ruhsatının düzenlendiği tarihten itibaren 2 yıl içinde yapıya başlanılması zorunludur. Eğer bu süre zarfında inşaat çalışmalarına başlanmaz ise, İnşaat çalışmalarına başlamak için sıfırdan tekrar ruhsat alınması gerekir ve yeniden yapı ruhsatı için başvurulurken güncel imar mevzuatı hükümleri uygulanacaktır. Burada öne çıkan unsur, inşaata başlamanın göstergesinin ne olduğudur. Hafriyata bile başlamış olmak (hafriyatı tamamlamasanız yarıda bile bıraksanız) inşaata başlandığı anlamına gelir. Yapı ruhsatı aldıktan sonra 2 yıl içerisinde inşaata başlanmazsa yapı ruhsatı hükümsüz hale gelir.
Örneğin, 01.01.2018 tarihinde bir yapı ruhsatı tanzim olunmuş ise, en geç 01.01.2020 tarihine (01.01.2020 tarihi de dahil) inşaata başlanılması gerekmektedir. Şayet en geç 01.01.2020’de inşaata başlanılmamış, yapıya (inşaata) bir gün sonra 02.01.2020 tarihinde başlanılmış ise, bu durumda 01.01.2018 tarihinde alınan yapı ruhsatı 02.01.2020 tarihinde hükümsüz hale gelmiş olacağından; bu tarihten (01.01.2020 tarihinden) sonra başlanılan yapı/inşaat, ruhsatsız başlanılan herhangi bir yapıdan farksız olacaktır (Selman Özdemir, İmar İdare Hukukunda Kazanılmış Hak,Adalet Yayınevi, Ankara, 2019, s.480)
2) YAPININ BİTİRİLME SÜRESİ
İmar Kanunu’nun 29. Maddesi ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 12. maddesi uyarınca;Yapının ruhsat alındıktan sonra 5 yıl içinde de bitilmesi zorunludur.
Yapı ruhsatı aldıktan sonra 5 yıl içinde yapı bitirilmezse, inşaat ruhsatı hükümsüz hale gelir. İnşaat çalışmalarına başlamak için sıfırdan tekrar ruhsat alınması gerekir.
Yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte 5 yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda ise yeniden ruhsat alınması mecburidir. Yeniden yapı ruhsatı için başvurulurken güncel imar mevzuatı hükümleri uygulanacaktır. Ancak başlamış olan inşaatlarda müktesap haklar saklıdır. Şunu belirtmeliyiz ki, 5 yıllık inşaat ruhsatı süresi içinde yapı kullanma izin belgesinin de alınması gerekir. Yapı 5 yıl içinde tamamlandığı halde, bu süre içinde yapı kullanma izin belgesi alınmaz ise yapının yasal olarak tamamlandığının kabulüne olanak bulunmadığından, yeniden yapı ruhsatı alınması gerekir. Aksi halde Danıştay 6. Dairenin 2008/12154E, 2010/10561K sayılı kararına göre; tamamen inşa edilen yapı ruhsatsız hale gelecektir. Aksi görüşte olan, Danıştay 14.Dairesi’nin 2015/ 8420E, 2018 / 5260K sayılı kararında ise; beş yıllık ruhsat süresinin sona ermesine rağmen, yapı kullanma izin belgesi alınmamış olmasının; ruhsat süresi içerisinde ve ruhsata uygun olarak yapılan kısımları ruhsatsız hale getirmesi olanaklı olmadığı belirtilmiştir. Yine Danıştay 14. Dairesi’nin 2015/ 11141E, 2018 / 673 K sayılı kararı ” 07.08.1968 günlü yapı ruhsatının düzenlendiği, dosyada anılan ruhsatın iptal edildiğine ilişkin herhangi bir bilgi ve belgenin bulunmadığı, beş yıllık süre içerisinde yapı kullanma izni alınmaması nedeniyle, anılan ruhsatın hükümsüz hale geldiği ve ruhsata bağlanma imkanı da bulunmadığından bahisle, uyuşmazlık konusu yapının tamamının yıkımına karar verildiği anlaşılmakta olup, yapının ruhsat süresi içerisinde tamamlanan kısımlarının kazanılmış hak olarak kabul edileceği dikkate alındığında, ruhsat süresi dolduktan sonra yapılan imalatlar tespit edildikten sonra, bu kısımlara yönelik olarak yıkım kararı alınması gerekirken yapının tamamının yıkımına ilişkin işlemde hukuka uyarlık, yıkım işleminin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararının bu kısmında ise sonucu itibarıyla hukuki isabetsizlik görülmemiştir.” şeklinde olup, ruhsat süresi içinde yapı kullanma izin belgesinin alınmaması halinde, ruhsat süresi içinde yapılan inşai faaliyetlerin tamamının geçersiz olacağının kabul edilmesinin hukuka aykırı olduğunu ifade etmiştir.
Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayan yapılar için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurulması gereklidir (ruhsat yenilemesi). Ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında ruhsat alma tarihindeki mevzuat hükümleri uygulanmaktadır ve ruhsat süresi içinde (5 yıl içinde) yapılan başvurularda ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında 5 yıl uzatılarak yenilenir [Danıştay 6.Daire, 2009/ 7458E, 2012 / 7199K sayılı kararında; “..verilen ruhsatın o tarihte yürürlükte bulunan plan ve mevzuata göre verilmiş bir ruhsat olması karşısında bu ruhsatın verilmesinden sonra beş yıl içinde ruhsat yenileme talebinde bulunulduğundan kazanılmış hakkı bulunan davacıya ruhsat alma tarihindeki eski mevzuat hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.” ].
Ruhsat tarihi üzerinden 5 yıl geçmesi ve bu süre içinde süre uzatımına veya tadilata ya da isim değişikliğine yönelik olarak ruhsat yenilemesi yapılmayan yapıların, yapı ruhsatı, ruhsat eki projelerle birlikte hükümsüz hale gelir.
V) İmar Planlarının Değişmesi Halinde İnşaat Ruhsatlarının Durumu
1) İNŞAAT YAPILMASI SIRASINDA İMAR PLANININ DEĞİŞMESİ HALİNDE İNŞAAT RUHSATININ KAZANILMIŞ HAK DURUMU
a) İnşaatın yapımına başlandıktan sonra; inşaat yapılan taşınmazın bulunduğu bölgede bir önceki imar planına göre aleyhe (kısıtlama getirecek) bir değişiklik olması halinde değişiklik yapılana kadar yapılan inşai faliyet için kazanılmış hak söz konusudur. Örneğin; yapı ruhsatının verildiği tarihte 10 kat inşaat yapılabilecekken yeni imar planı nedeniyle bu kat sayısının 7 kata düşürüldüğü bir uygulamada yeni imar planı yürürlüğe girmeden 8. katın inşaatının yapılmış olması yada yapılmaya başlamış olması halinde 8. kat için kazanılmış hak söz konudur. Ancak ilk yapı ruhsatındaki kalan 2 kat için kazanılmış hak söz konusu değildir (Av. Ali Rıza İLGEZDİ, İmar Hukukunda Yıkım ve İmar Para Cezaları, sf.41).
Danıştay 6. Dairesi’nin 20.02.2004 gün, E: 2003/6430, K: 2004/948 sayılı kararı; “Yapılan imar planı değişikliğine göre verilen yapı ruhsatına dayanılarak yapıya başlanılmıştır. Ancak, imar planı değişikliği yargı kararıyla iptal edilmiştir. İlgili yönetimce yargı kararının gereğinin yerine getirilmesi yolunda yapıyla ilgili bir işlem yapılmamış, yeni imar planının yapılmasından yaklaşık 2 yıl sonra yapı ruhsatı iptal edilmiş; mühürleme yapılmış ve yapının yıkılmasına karar verilmiştir. Bu durum karşısında, yapı ruhsatının ilgili yönetimce iptal edilmesine değin geçen sürede bitirilmiş olan yapı bölümlerinin yıkılmaması gerekir.”
Danıştay 6. Dairesi’nin 24.12.1991 gün, E: 1991/482, K: 1991/3229 sayılı kararı;” Yapı ruhsatının kazanılmış hak sağlayabilmesi için, yapı ruhsatının geçerliliğini koruduğu dönemde yapının ulaşmış olduğu düzeyin kanıtlanması gerekir. “
b) İnşaat ruhsatı alınmasından sonra imar planında yapılan değişiklik inşaatın lehine ise bu lehe olan kısımların mevcut ruhsata ek bir ruhsat ile ilave edilmesi gerekmektedir. Örneğin beş katlı bir bina için yapı ruhsatı alındıktan sonra imar planı değişikliği ile kat adedinin altı kata çıkarılması halinde mevcut yapı ruhsatına ilave bir kat için ruhsatta tadilat gerekmektedir
2) İNŞAAT BİTTİKTEN SONRA İMAR PLANININ DEĞİŞMESİ
a) Yapı ruhsatı alınıp bu yapı ruhsatına uygun olarak inşaatın bitirilmesinden sonra imar planında değişiklik yapılmış olması halinde, eğer yapılan değişiklik mevcut inşaatın aleyhine olması halinde inşaatın tamamen bitmiş olması nedeniyle kazanılmış hak oluşturacaktır. Hatta yapı kullanma izninin alınmamış olması kazanılmış hak durumlunu etkilemez.
b) Yapılan inşaat tamamen bittikten sonra imar planı değişikliği yapılarak kat adedinin artırılması gibi lehe değişiklikler olması halinde yeniden alınacak tadilat ruhsatı ile yeni imar planının getirdiği olanaklardan yararlanılması gerekir.
3) İNŞAAT RUHSATI İLE İMAR PLANININ MAHKEMECE İPTAL EDİLMESİ
Usulüne göre yürürlüğü giren bir imar planına uygun olarak alınan inşaat ruhsatına dayalı şekilde inşaat başlanılmasından sonra idari yargı yerince hem imar planının ve hem de inşaat ruhsatının iptal edilmesi halinde yapılan kısım kazanılmış hak oluşturmaz. Böyle bir durumda;
Eğer yargı kararında bahsedilen eksikliklerin giderilmesi mümkün ise bu eksiklikler giderilerek inşaatın ruhsatlı hale getirilmesi mümkündür.
Aksi durumda yeniden yapılacak imar planına uygun olmak üzere inşaat yapılır. Bu aşamada yapılan kısım kazanılmış hak oluşturmamasına rağmen yeniden yapılacak imar planına göre durumunun inceleneceğinden bu aşamada yapılan kısmın yıkılmaması gerekir.
İmar planının yargı kararıyla iptal edilmesi durumunda, yeniden imar planı yapılacağından, imar planı iptal edilen alanda kalan yapıların, yıkımına karar verilmeden önce yeniden yapılacak imar planı kararlarına uygunluğunun araştırılması gerekir. (Danıştay 6. Dairesi’nin 10.03.2003 gün, E: 2002/5283, K: 2003/1431 sayılı kararı.)
4) İMAR PLANININ YARGI YERİNCE İPTAL EDİLMİŞ OLMASI
İmar planına uygun olarak inşaata başlanılmasından sonra açılan bir dava üzerine imar planının mahkemece iptal edilmesi üzerine bu aşamaya kadar yapılan inşaat kazanılmış hak oluşturur.
Danıştay 6. Dairesi’nin 15.11.2002 gün, E: 2001/5263, K: 2002/5185 sayılı “Yapının, imar planıyla belirlenmiş yapılaşma koşullarına uymayan bölümlerinin yıkılması gerekir. Ancak, imar planının yargı kararıyla iptal edilmesi üzerine ilgili yönetimce yeniden imar planı yapılacağından, yapılacak imar planıyla getirilecek kullanım kararlarına ve yapılaşma koşullarına göre yapının durumunun yeniden değerlendirilmesi ve doğrudan yıkım kararı verilmemesi gerekir” şeklindeki kararı ile önceki imar planına aykırı olan yapının hemen yıkılmaması gerektiğini, önceki imar planının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle yönetimce yeni yapılacak imar planı doğrultusunda yapının durumunun yeniden değerlendirilmesi gerektiğini ifade etmiştir.
VI) Yapı Ruhsatı İmar Planına Aykırı Düzenlenmişse
Yapı ruhsatının ilgili idare tarafından yürürlükte olan imar planına aykırı şekilde düzenlenmesi halinde, yapı ruhsatının ilgili idare tarafından geri alınması yada iptal edilmesi söz konusudur. Bu tür ruhsatlar için komşuluk hukuku çerçevesinde komşu parsel malikleri de iptal için başvuru yapabilir. Bu durum; parsel sahibine kazanılmış hak sağlamaz (Av.Ali Rıza İLGEZDİ, imar Hukukunda Yıkım ve İmar Para Cezaları, sf.60).
Danıştay’a göre, yanlış içerikli yapı ruhsatı verilmesi nedeniyle iyiniyetli yapı sahibinin yapmış olduğu harcamalardan oluşan zararın, yapı ruhsatını veren yönetimce karşılanması gerekir. Karşılanacak zarar, gerçek ve kesinleşmiş zarardır. İleriye dönük olarak yoksun kalınabilecek gelir ve öteki zararların karşılanması olanaklı değildir. Ancak, yapı ruhsatı almak isteyen kişilerin yanlışlığı, yanıltması, yalan söylemesi sonucu yanlışlıkla verilen yapı ruhsatı kazanılmış hak oluşturmaz. Dolayısıyla yapı ruhsatının iptal edilmesi üzerine yapı ruhsatını veren yönetimce bir zarar karşılığı ödenmesi de söz konusu edilemez.
Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu’nun 22.12.1973 gün, E: 1968/8, K: 1973/14 sayılı kararı; ” Yönetimler, bilinçsizce yapılan yanlışlıklar içeren işlemlerini ilgililerin yönetsel yargıya başvurma süresi içinde geri alabilirler. Ancak, açık yanlışlık, yokluk, ilgililerin yanlışı, aldatması ve yalanları üzerine kurulan işlemlerin iptal edilmesinde süre sınırı yoktur.”
VII) Yapı Ruhsatı Bulunmayan Yapılar İçin Yaptırımlar?
Ruhsatsız yada ruhsat ve eklerine aykırı yapılarla ilgili olarak üç yaptırım düzenlenmiştir. Bu yaptırımlar; yıkım, imar para cezası ve imar kirliliğine neden olma suçudur. Bu yaptırımlar seçenek yaptırım değil hep birlikte yada tek tek uygulanabilecek yaptırımlardır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesinde yıkım, 42. Maddesinde ise imar para cezası yaptırımları ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184. Maddesinde de imar kirliliğine neden olma suçu ve yaptırımları düzenlenmiştir. [Av. Ali Rıza İlgezdi, İmar Hukukunda İmar Para Cezaları, sf 15 ]
